出自：搜建筑
白銀時代生存法則
淺談人居項目設計中的產品競爭力
住宅市場化只有不到三十年，消費者從毛坯到精裝交付的市場需求，從關注總價到關注品牌、關注物業、關注設計的變化，從感性的投資購房到理性的消費自住，經歷了觀念和生活方式上的一系列轉變，這一切都向居住產品的設計提出了更高的要求。
房地產市場告別了曾經輝煌的黃金時代，進入白銀時代后，作為設計方的我們如何在方案中提升產品設計的市場競爭力顯得尤其重要。以下我們從產品定位、資源占有、個性體現、細節提升這四方面來探討如何提高設計的產品競爭力。
目標市場定位和產品需求定位
產品定位的精準與否關系到整個項目的開發成敗！有需求的群體具有多大的購買力？具有購買力的群體又有什么樣的產品需求？定位過高或過低將直接導致的是輕則銷售周期的拉長，重則會因滯銷而帶來項目開發的失敗，所以目標市場定位和產品需求定位的統一尤其重要。
產品類型、產品面積、產品總價、產品特性
產品類型：其和容積率要求、地塊屬性、目標客戶以及是否追求貨值最大化有一定關系，但在某些時候如何做到產品快銷或許比單純的追求貨值最大化更為有效。
產品面積：其直接影響的是產品功能、總價、稅率，但不同產品面積段的產品配置級差是在產品設計中不可忽略的一個重要部分。
產品總價：在目前房價形勢下，產品的總價越發成為產品定位的敏感要素之一，如何控制總價，并且產品功能仍然得以提升，使消費者覺得物有所值，是產品競爭力的重要體現。
產品特性：剛需、改善、自住、投資、養老、度假……不同特性有著不同的功能差異，而產品則必須對應所屬的空間功能進行設計實現。
適應性原則和競爭性原則
產品設計需結合市場需求，保持適應性原則，并和競品相比有差異或提升，從而在一定時間段或一定范圍內擁有無可替代的競爭性。
地產開發從拿地到設計，從預售到呈現需要具有一定的周期，市場一直在變化，甚至在城市發展的過程中，各種因素所導致的房價上漲也會影響產品定位的變化。
在居住類產品設計的過程中，如何針對土地的有限資源進行資源分配和挖掘是設計創造價值的重要體現。這里以景觀資源、面寬資源、土地資源為例，進行舉例說明。
景觀資源：在廈門建發樓王項目中，由于得天獨厚的自然條件和優越的地理位置，項目定位極其高端，在產品設計中充分利用這一獨有的海景資源進行了高層豪宅的演繹：最好的地段，看最好的風景。
面寬資源：在綠地上海松江某項目的設計過程中，我們通過規劃設計釋放了大量的面寬資源，從而做出了75平米的3面寬戶型，95平米的4面寬戶型， 115平米戶型面寬資源達12米，145平米戶型面寬竟然達到了15.6米，沒有最寬只有更寬，業主的營銷部門對此稱贊不已。
土地資源：土地資源的占有一直是別墅類產品受到青睞的原因之一，在綠地上海朱家角1號項目中，我們在1.0容積率的情況下，對土地價值及貨值最大進行深度挖掘，規劃設計出小面積段的疊加別墅和聯排別墅組合，從而給了銷售及貨值更有利的條件。
每個家庭都有其獨特的結構組成和生活方式，在提倡個性的時代里，居住產品設計也應關注個性的表達。前不久綠地集團進行的戶型設計大賽掀起了一番熱議，自我個性的彰顯被更多的人接受認可，在產品設計中為更多可能的生活方式創造條件，能夠增加更為豐富的產品賣點。
在綠地長島項目中，由于項目的特殊性，我們結合客源定位，對120平米的合院別墅產品進行了一系列分析。
人性化的細節把控
設計來源于生活，居住類產品的設計更是體現了對幸福生活的追求向往。
到底什么是幸福？
百度搜索：幸福是生活滿意度基礎上產生的一種主觀感受。
購房者訴求：花最少的錢得到最大的房子就是幸福。
設計師該如何考慮產品？
戶型產品的設計不能簡單從純技術角度去分析。
除尺寸，高度之外，更多要從客戶角度出發，真正做到滿足客戶的生活需求，解決他們的生活痛點，讓產品更具生命力和競爭力。
什么是痛點？
有限面積的合理分配及充分利用
外衣（建筑）——風格、體面
內衣（室內）——貼身、細微
▲生活陽臺
功能：收納、潔物、洗衣、晾曬、設備置放、生鮮食品的臨時置放……
在常規房型中，這個1/2建筑面積的空間會因為無法滿足足夠的的功能要求而成為雞肋。
生活場景想象：
1、 過季的鞋子的收納
2、 工具及雜物的收納
3、 家用踏梯放在哪里
4、 每次倒完拖布池的水之后都要再刷一次馬桶
5、 洗衣液沒有放在觸手可及的位置
6、 來不及洗的衣服放在洗手間被客人看到很尷尬
空間尺度調整帶來的變化：同等面積下獲得更大的睡眠尺度，更多的儲藏空間，更寬的走道尺度，更加明亮的采光。
生活場景想象：
1、 早上排隊上廁所
2、 晚上排隊洗漱
3、 洗手間不能供多人同時使用
4、 剛洗過澡洗手間濕氣太重，呆著難受
經過調查：大多數主臥衛生間的浴缸只是當做淋浴功能或者根本不用而閑置，那些看到樣板房主衛里擺放著浴缸而產生購買欲望的購房者只是滿足了他們的心理需求而已。
解決方式：
1、 客衛干濕分離
2、 盡量做到3分離
3、 套房衛生間的設置
產品設計應當結合當前市場狀況、社會構成及生活水平進行，需要從更多的細節入手來推導設計，從而使設計更加貼近生活。
過去市場上的產品有太多需要優化的地方：比如入戶門廳沒有能擺放足夠物品的空間（鞋子、帽子、背包、雨具、兒童傘車……）；陽臺設計未考慮干衣機而使客廳陽臺每天都要晾曬大量的衣物，不但有礙觀感，更遮擋了每天灑在客廳地板的陽光；早出晚歸的現代職者需要雙開門電冰箱卻無法找到合適位置擺放……
市場永遠不變的是一直在變化。貨值、成本、去化三項指標是我們站在業主角度上必須要做的設計評價標準。但在保證業主方商業利益的前提下，設計者更需要與時俱進，推出符合市場需求的適銷產品，營造舒適的更長生命周期的居住體驗，珍惜每一寸土地的利用，才能夠在白銀時代獲得更多的機會。
