來源：明源地產研究院（mydcyjy）
沿街商業設計從屬于住宅區設計之中，之前很少人關注，但在“新常態”的今天又成為各大房企挖掘利潤的重點區域。商業建筑設計有流線組織、立面設計、廣告設計、廣場設計……好多啊，好復雜，搞不懂。親，一句話商業建筑設計就是用華麗的設計把人吸引過來買東西（夠簡潔吧）。什么聽不懂？沒關系，繼續往下看，看完了保證你就是沿街商業建筑設計的“磚”家??！
一、哪類商鋪最值錢？ 商鋪的基本原則：
1、有內街的商業，直接沿街面的（第一層皮）商鋪價值最高，最內側（第三層皮）商鋪價值次之，中間（第二層皮）商鋪價值最低
“一層皮”、“二層皮”、“三層皮”？？？設計跟“皮”有什么關系。沒關系，后面有詳解
2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低
當設有雙首層處理的負一層商鋪以提高售價時，負一層商鋪價值僅次于一層商鋪。
高度越高，商鋪價值越低。雙首層的地下一層是個例外，僅次與一層商鋪
3、轉角商鋪和小區入口商鋪價值高于其它位置商鋪
橫向商鋪價值跟啞鈴一樣，兩端價值高，中間價值低。
高大上的設計跟啞鈴也能扯上關系，佩服我吧
4、靠近交通核商鋪價值較高
記住交通核是太陽，越是靠近，商鋪價格越“熱”
二、商鋪設計4大關注點
知道了每個商鋪的價值是第一步，如何實現這些價值是設計的第二步
1、流線設計
① 人流的引入和組織是商業建筑設計的根本，人流組織的價值遠大于某一個商鋪價值
流線設計是整個商業建筑設計的“頭等大事”，某一個商鋪的價值只是“一丟丟”
② 路線組織需形成環路，避免端頭路和端頭鋪
路線要成環形設計，出現端頭路或者端頭鋪可就不好了
③ 沿街商業避免斷鋪，保證商鋪連續性（相對于綜合型商業，沿街商業一般無主力店支持，人流引導性較弱，所以盡量避免段鋪，保證商鋪連續性）
沿街商業不能形成斷鋪，人流會回流或者分流，后面的鋪會“cry”的
④ 二層及二層以上商業的豎向交通盡量用電梯或扶梯
人都是懶的哦，往上樓一定要用電梯或者扶梯哦
⑤ 人流與貨流分開
這個就不用說了
2、廣告設計
① 廣告展示是商業建筑價值的體現，每一間商鋪都要有自己廣告展示位置
商鋪賣的很大一部分價值就是廣告展示，那必須要好好設計
② 景觀電梯、扶梯等人流集中的地方是最好的廣告展示，所以需外置
③ 在人流集中的地方可以增設廣告指示標志（第一它可以引導人流，第二廣告指示標志也可以產生利潤）
這是可以“掙錢”的哦，一般人我都不告訴他
3、商鋪設計
① 控制商鋪面積是控制總價的手段，重點商鋪的單價對整個商業街定價有參照作用，兩者需平衡考慮。
商鋪單價具有“跟風性”往往以同地段商鋪為基準，我們可以利用這個特點對重點商鋪進行處理，提高產品利潤。如：轉角鋪100㎡賣2萬/㎡，中間鋪100㎡賣1.5萬/㎡，如果我們將轉角鋪在可能的前提下劃分為兩個50㎡的鋪，因總價影響，單價變為2.2萬/㎡也是可以接受的，中間鋪在“跟風性”的影響下可變為1.6或者1.65萬/㎡，記住中間鋪的數量很多，因此產生的總利潤值是可觀的。
② 主力店是商業前期招商的重要手段，在轉角或者入口處需考慮商鋪合并成主力店的可能。此處的主力店只是一般店鋪面積大點，昭示能力強點，跟綜合商業的主力店不具有可以比性。
③ 三層及以上商鋪一般是目的型消費，需交通和贈送支持。一、二層商鋪把人流都“搶”光了，三層及以上商鋪沒有“硬貨”是很難銷售的。
4、其它
商業建筑設計目的是實現產品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產品溢價。
三、4招讓商鋪賣出好價錢
商業建筑設計目的是實現產品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產品溢價。
a.利用各地方規定商鋪層高的上限，盡可能為業主增加改造的可能性
b.利用地庫高差為業主提供額外的使用面積
做法：
在滿足商業層高規范要求的前提下，加大商鋪的層高，使用戶可自行將室內空間分隔為兩層，以此增加商鋪實際可使用面積。
優點：
1.顯著增加商鋪實際可使用面積
2.經合理的室內設計可增加商業空間趣味
適用類型：
對商業層高要求較為寬松的個別地區。
（利用住宅和商業退距贈送后院，后院圍墻同時是小區圍墻降低成本，這種后院對于餐飲、超市等業態有重要作用）
哪怕一點點空間也要為我們創造利潤
（特別是二層商業面積較小，可以通過樓梯贈送車庫面積）
媽媽再也不用擔心地庫的無用空間了
4、贈送天井“偷”面積
（商業外擺區是商業面積的一種拓展，也是商鋪廣告，對人流有引導作用，特別是對于有景觀資源的商鋪，這種外擺區的價值高于室內商鋪價值，圖例中利用停車位置換外擺區）
四、商業平面設計
商業建筑的平面設計是整個商業價值實現的基礎，每個細節考慮都是設計師思想的體現。
1、三層皮商業中有直接沿街面的商鋪價值最高，最內側商鋪價值次之，中間商鋪價值最低
（直接面向街面的商鋪，人可以在路上直接看到，所以價值最高；最內側商鋪人流只能從“第一層皮”的“缺口”看到，價值次之；中間商鋪只有當人流進入內街轉過頭后才能發現，價值最低。商鋪面積的大小也根據商鋪價值大小遞減）
商鋪的價值根據人能看到商鋪的便捷性變化，價值高的商鋪面積可以適當放大
2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低，需配置直達電梯以及贈送露臺面積(采用層層退臺的方式)才能進行銷售
（轉角的三角處留1.2米左右樓梯平臺處理銳角空間）
（分層銷售時需預留室內樓梯梁便于業主后期改造，做到可分可合，做到銷售方式的靈活轉換）
（轉角商業建議采用一拖二形式，兩邊商業建議采用分層銷售。因為有直達電梯，有條件做三層商業，提高容積率；轉角商業都有轉角或者退讓形成“八字”入口，并在端頭處有電子屏、電梯間、門衛對景。）
▲三層皮商業轉角入口
▲三層皮商業中間入口
▲小區與沿街商業入口
6、空間尺度及處理方法，建議0.8≤D/H≤1.2
五、動線設計要點：交通核設置:
人流的引入和組織是商業建筑設計的根本，其中交通核的設計也是人流導入的關鍵。
1、有條件設置電梯、扶梯時，電梯、扶梯是客流組織主要手段，樓梯僅供疏散作用； 還在用樓梯進行人流組織，你就out了
2、疏散樓梯應放在電梯后面或者價值不高處，避免遮擋商鋪沿街面。同時盡量減小疏散樓梯間面積，沿街展示面是商鋪的生命哦。沿街展示面是商鋪的生命哦
3、電梯、扶梯是效果最好也是投入最少的廣告，應設置在入口、轉角處，便于人流導入（人流在看到交通核時會不自覺的往前走）
▲一層皮商業1F平面
▲一層皮商業2F平面
4、電梯宜采用雙開門電梯，一層直接開向街面；最大限度培養人流的“懶惰”是我們設計大濕的職責
▲一層皮商業轉角1F平面
▲一層皮商業轉角2F平面
5、電梯、扶梯應盡量靠近走廊盡端，嚴格控制端頭商鋪
(有時候可以犧牲部分高價值商鋪也要把交通核放在明顯且體驗性好的位置，保證整個二樓商鋪銷售價值)無電梯商業的樓梯要做的“看得見”和“愿意進”
▲無電梯商業1F平面
▲無電梯商業2F平面
（這些部位的商鋪人流集中，商鋪可以適當擴大提高利潤）
利潤、利潤、利潤……
這是每位設計大濕的基本功，別忘了
六、商業立面設計
商業建筑立面設計是商業廣告展示實現的關鍵，每個細部設計都是圍繞實現商業廣告展示這個目的（從某種意義上說，商業建筑賣的就是廣告）
廣告位置（廣告位——遠觀，副廣告位——中觀，側向廣告位——近觀，廣告牌是商業建筑最主要、最重要的建筑元素，也是商業銷售主要手段）
廣告設計是有層次的，別忘了
空調室外機位置（當空調室外機必須放在正立面時，為保證廣告牌大小只能縮小空調百葉開口（800mm），但需加大進深（1100mm），保證室外機放置——空調室外機是“躺”著進去，在里面通過人工“站立”；百葉橫向分為3段，中間段在安裝時可以取下，也可根據需要變為副廣告牌或者電子屏）
為了廣告位置，空調室外機只能屈就，且空調出風口也不用整個橫檔，多余的也可以做廣告掙錢
一層雨棚位置（一層布雨棚作為展示標準解決一層雨棚問題，雨棚在雨雪天氣和陽光強烈照射的夏天會形成人流停留的灰空間，增加商業機會）
二層構架位置（構架頂部可以后期加陽關板兼做二層雨棚，且構架中間可作為二層廣告牌位置）
欄桿（人流通過一層頂板通透欄桿看到二層廣告牌，必須控制欄桿位置和形式，采用通透欄桿）
材質（在交通核部分材質品質提高，保證出入口標志性）
門牌號位置（門牌號統一標準，用玫瑰金不銹鋼，提高商業品質）
柱礎（一層柱礎為易損處，線腳及樣式必須用混泥土現澆或磚砌）
不注意這些，工程部和成本部會天天煩俺們的，為了每天多睡一小時，你就……
坡屋頂（坡屋頂宜做成假坡屋頂來控制成本，重要節點部位可以做成悶頂或閣樓增加頂層商鋪價值）
成本、成本、成本……
沿街商業設計從屬于住宅區設計之中，之前很少人關注，但在“新常態”的今天又成為各大地產挖掘利潤的重點區域。相信通過以上內容的閱讀，會讓您成為沿街商業設計的“磚家”。
