一線城市房價進入暴漲模式，二線城市也蠢蠢欲動。現(xiàn)在，人們最想問的是：房價將來會怎么走？對此，海通地產(chǎn)采訪了中國指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰。跟您在朋友圈里見到的很多文章不同，葛海峰用大量的數(shù)據(jù)，客觀分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的形勢，很有參考價值。現(xiàn)全文轉(zhuǎn)載如下：

《基本面是王道！行業(yè)銷售何去何從？》

嘉賓：中國指數(shù)研究中心總經(jīng)理葛海峰

（內(nèi)容較長，后面問答環(huán)節(jié)更精彩！）

嘉賓報告

一、政策

2015年房地產(chǎn)牛市是政策拖起來的牛市，其中最重要的是貨幣政策和信貸政策。 去年開始，貨幣政策方面降準降息，5年期貸款利率降到4.9%，M2增長速度達到14%，市場上的錢非常活躍。房地產(chǎn)市場上，為了去庫存，國家不斷調(diào)整信貸政策，首付比例下降，公積金首付調(diào)到20%，商貸調(diào)到25%，已經(jīng)到達歷史上信貸政策最好時候。從限購時期認房認貸，到如今認貸不認房，很大程度上釋放改善性需求。除貨幣和信貸政策，房地產(chǎn)本身政策也在不斷刺激，降稅、減費，地方政府在不斷鼓勵買房。

二、市場

2015年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境變好，成交量回升，全年銷售面積12.8億平米，僅僅比最好的13年13.1億平米低一點。百城價格指數(shù)連續(xù)7個月同環(huán)比都在增長。消費者預期也在改變，房地產(chǎn)從14年開始逐步企穩(wěn)回升了。 

另一個變化體現(xiàn)在心態(tài)變化，現(xiàn)今投資避險心態(tài)比較重。無論消費者，還是機構(gòu)都把資金壓在一二線市場，最重要一個原因是為了避險。從去年開始股市、高收益理財受挫，資金流樓市。由于三四線庫存比較高，所以資金選擇流向一二線。與此同時，機構(gòu)對于一線和二線熱點城市也有推波助瀾，很大原因機構(gòu)也是在避險。以銀行為例，一方面降準導致資金寬松，需要貸出去的錢多；另一方面實體經(jīng)濟不振，企業(yè)貸款不足，小微不良率上升；為了避險很多銀行重點放在個人消費貸款方面。原本有些銀行不做住房消費貸款，今年幾百億的額度在做這方面貸款。 從銀行角度來看，個人住房消費貸款相對安全，今年額度基本夠。2015年住房消費貸款額度1.67萬億，預計2016年同比2015年繼續(xù)上漲。從個人消費者來講，從銀行更容易貸到貸款。銀行也有風控，三四線的房地產(chǎn)市場在銀行眼里也存在風險。

葛海峰（資料圖）

總結(jié)而言，消費者和機構(gòu)避險心理驅(qū)動，在供需基本面良好下，還有中介、媒體的推波助瀾之下，種種因素疊加，造成一二線樓市爆發(fā)。

從供給端看，一線城市新房供應是在逐年減少，供應有豪宅化的趨勢。新房供應和一線城市需求是有錯配的，這也給二手房市場留有機會。所以以后的一線城市主要是存量房機遇和機會。事實上，我們在一線城市首先看到的是二手房市場火爆。15年開始有很多地王出現(xiàn)，但是這些地王形成供應不會那么快，開發(fā)商也需要這個城市房價上升到一個高度才能消化這些地王項目。其實新房市場供應并沒那么多，這也導致二手房市場很火爆。

從投資上講，房地產(chǎn)企業(yè)和機構(gòu)都把投資重點放在一二線城市。 

一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)市場可以說是冰火兩重天。我們了解到，三四線城市地方政府在想一些去庫存的辦法，包括住建部也在做一些去庫存方式調(diào)研。個人覺得這些政策能起到一定去庫存作用，但是對三四線基本面影響不會很大，去庫存還會有壓力，所以去庫存政策之下主要還是一二線城市受益。今年上半年的話，我們預計一二線城市市場表現(xiàn)會不錯，但是表示謹慎的擔心。本輪需求呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，價格也暴漲，有一些非理性，有一些泡沫，我們對下半年是否能持續(xù)表示存疑。我們覺得會理性回歸。

泡沫是否會消化？這要看未來中國經(jīng)濟走勢。一線城市一般房價頂上去后是不太會下來的，一般會進入有價無市的階段。現(xiàn)在一線城市價格已經(jīng)非常高了，成本也非常高了。泡沫需要時間去消化。 

提問環(huán)節(jié)

1.下游房地產(chǎn)火爆的情況，有沒有可能傳導到上游，房地產(chǎn)開發(fā)投資會不會回暖？如果會有，是什么時間？

答：肯定會，我們接觸到的房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年都是會卯足了勁去沖，大家都一定要在這輪去搶占市場，抓住這波爆發(fā)式增長的機會。這輪價格上漲也會幫助過去幾年在一線拿地王項目的開發(fā)商解套。其實投資資金往往比住房需求先行。在去年市場并沒有爆發(fā)式增長的環(huán)境下，一線一些開發(fā)商不太看好的地塊，資金卻很看好，大筆投入。這次一二線這個價格上漲對今年投資、新開工會有拉動作用。但是三四線的話，開發(fā)投資不好說，還是在去庫存階段，甚至一些開發(fā)商在撤離三四線。 

2. 您對一二手房市場杠桿資金占比怎么看？

答：媒體做這方面宣傳，會選些極個別案例，包括有個新聞自買自賣利用資金杠桿。這次上漲主要還是受需求驅(qū)動的。從銀行來講，在房貸這方面是有風險控制的，不可能對一套房子沒有真實的估值，讓消費者在沒有太多自有資金的情況下去買房產(chǎn)。從中介來講，為了獲得很多收益，可能會從房地產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)去嵌入金融服務，但是金融服務也有金融成本的，中介也會去做風控。作為普通消費者，借助外部金融杠桿還是要謹慎些。 

3. 本次政策背景是要去庫存，主要是三四線城市的庫存比較嚴重，按您說的事實上卻成了去一二線城市避險，那么三四線去庫存能否實現(xiàn)嗎？需要多少時間去實現(xiàn)？

答：原來的去庫存，政府希望通過市場的因素去三四線庫存。但是今年政策導向，主要是通過行政手段，任務分攤的方式去庫存，例如廣東。

行政手段會對去庫存有幫助，最近成功的有一些三四線去庫存的手段，中央在做調(diào)研。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計差不多7億平米的庫存，按每年消化速度，去化七八個月就差不多。事實上，統(tǒng)計局數(shù)字是竣工待售面積7億平米，算上批準預售未出售的大概在20億平米，再加上潛在庫存（已拿地未開發(fā)），其實量比較大。但是即使是20億平米，按現(xiàn)在銷售速度，去化周期是十幾個月，其實也沒有特別危險。

去庫存還是要解決潛在庫存的問題，手段可以有很多，我覺得會有一定作用，但是對三四線基本面不會改變很大，主要問題還是三四線城市的需求不足。

4. 一二線城市的房價漲到什么地步會倒逼政策改變？

答：新一屆政府在房地產(chǎn)方面和老政府不一樣是，去行政化手段。我們擔心的是一二線城市的規(guī)范程度是不是會出問題，如果投資投機比例很高，那么會針對性地出政策舉措規(guī)范市場，但是不會全面打擊市場，出現(xiàn)反轉(zhuǎn)是不太可能的。 一線城市還存在限購，購房資格需要審核，最主要的需求還是來自于自住性需求和改善性需求。一線的火爆還是資金面、自住改善需求疊加造成的火爆，并不是說投機投資炒起來的。 

5. 在去庫存的情況下，真的能傳遞到上游新開工嗎？

答：我們認為今年投資增速5%以內(nèi)，整個新開工可能還是負的，但是會分化，一二線城市的成交火爆會導致新開工恢復，投資加快；但是三四線還是不太好。 

6. 現(xiàn)在政府在推動住房租賃市場，您認為有什么政策會落地？長遠看，在什么時候會發(fā)展到什么狀態(tài)？稅收方面會不會有大調(diào)整？

答：我們認為，租賃市場并沒有得到重視，政府在各方面鼓勵租賃的政策不足。租賃市場對于整個經(jīng)濟拉動以及對地方的作用不是很大，所以租賃市場沒有得到很大力度的支持。很多地方政府在提到去庫存的時候，有提到去回購開發(fā)商的房子做公共租賃，但實際做起來效果不是很好。其主要原因在于租金收入比不成正比。從市場角度來講，吸引力不是很大。 我們沒有聽到稅收方面有調(diào)整的消息。一線城市人口普查，39%-40%常駐人口是在租房居住的，租賃需求量很大，所以能支撐一線的租賃市場。大量的三四線城市其實租賃很少。 

7. 有沒有去計算過主要城市房價收入比去，看房產(chǎn)是不是存在高估或者低估的現(xiàn)象？有沒有人均、戶均面積數(shù)字，看有沒有泡沫出現(xiàn)？二線城市哪個可投？

答：我們有做過計算，一線城市大概房價收入比在18/19。 我們在算房價收入比的時候也看歷史時期，一個看每個家庭人數(shù)，一個看人均面積來算。每戶家庭人數(shù)在減少，但是每戶人均居住面積在增加。這兩個因素對房價收入比有影響，但房價收入比最主要還是受價格影響。在房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的過程中，包括一線人均面積都是在增長的，現(xiàn)在一線大概在34平。像長沙在40平。所以房價收入比還是在往上走的，在一些重點城市是上漲的。 

8. 有個微信號稱中國房價趕超日本多少倍，會不會中國房地產(chǎn)泡沫到頂了？

答：確實很多人在比較中國日本的情況，中國目前的經(jīng)濟和市場狀況和當時日本的狀況有所不同。

日本經(jīng)濟專家，包括最悲觀經(jīng)濟學家也都覺得中國不太會出現(xiàn)像日本這樣房價崩盤的狀況。中國房地產(chǎn)價格增速確實是過快，特別是一線城市，資金面還是太寬松了，需求又集中在一二線城市。你說有泡沫我也覺得有泡沫，那就看未來經(jīng)濟能不能通過時間去消化這個泡沫。 

9.  房地產(chǎn)投資包括了土地購置支出，有沒有區(qū)分一二三四線房地產(chǎn)投資占多大的比例，比如說土地購置面積方面的數(shù)據(jù)？

答：從量上來講，15年相比14年三四線城市土地購置下跌了50%-60% ，二線城市土地購置下跌20%-30%，一線城市土地購置下降比例比較小。從價格來看，一線樓面價增長、溢價率提高，一方面是土地比較優(yōu)質(zhì)，另一方面是開發(fā)商競爭激烈。今年1-2月份，一線城市住宅土地溢價上升26%，樓面價上升23%。15年開發(fā)商在三四線土地購置方面投資占總投資盤子大約在60%、

10. 您覺得重點二線城市現(xiàn)象會不會蔓延到大部分的二線城市？二線城市價格會不會漲？

答：二線城市其實是這次政策受益的一方。一線城市是供需比較緊導致的成交價格上漲，有些政策并沒有包含一線，而二線城市是政策全部受益。另外二線城市中除了一些區(qū)域如東北人口外流以外，大部分城市還是人口凈流入的城市，也是城市化進程的重點。所有政策對二線都利好，同時又也有一定的市場需求，城市化進程也對二線利好，所以我們認為所以會擴散到二線。預計二線城市價格會漲，但是因為二線城市供應量比較充足，所以價格漲幅不會像一線那么大。

11. 廣州感覺市場還沒南京火熱，您怎么看？北京、廣州市場能點評下嗎？上海漲幅高于北京，您怎么看？北京可供應的土地比上海多，所以北京漲幅不及上海，可以這么理解嗎？

答：1）廣州市場特點主要還是供應量比較大，從廣州、南京對比來講，供求因素突出，廣州供應大，南京供求緊張。

2）廣州和北京沒有可比性，北京完全是資源稀缺，需求旺盛，人口集聚，可以說是世界的城市。  廣州這幾年價格絕對值漲幅在一線里面最弱的，最主要還是供求關系決定的。

3）北京限購比上海嚴格，南方城市投資比重會比北京明顯，所以造成上海漲幅高于北京。上海需求爆發(fā)比較快，從二手房需求爆發(fā)開始，消費者出現(xiàn)恐慌性買房。最早0304年上海價格比北京高，后來爆發(fā)式增長一波之后北京就比上海高了，所以孰高孰低也有一定時間節(jié)點的關系。

4）不能這么理解，北京、上海土地都是稀缺的。

12. 您怎么看融創(chuàng)在佛山這種三四線城市拿地？

答：房地產(chǎn)開發(fā)有一個過程，從拿地到入市有一年半到兩年的時間。開發(fā)商看投資看幾方面，短期供求，另一個看城市土地消化時間。最近一段時間珠三角城市比較火，一方面供求關系比較好，二是廣深需求外溢，對這些區(qū)域有一定刺激作用。環(huán)渤海區(qū)域也很明顯，北京外溢，京津冀一體化。未來還是會圍繞三大經(jīng)濟圈（環(huán)渤海、長三角、珠三角），圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，會對這些三大經(jīng)濟圈范圍的區(qū)域有刺激作用。 

13. 北京政府遷往通州的事情會對原來中心造成分流嗎，會對北京中心房價有拉低作用嗎？

答：通州目前限購，但是通州房價還在上漲，目前觀察到北京價格全面上漲。我們認為不會對原來中心造成分流，只會造成價格新高地。

14、您擔心下半年會有些價格松動，需求不足，想問下需求透支是一個什么程度，對未來價格回調(diào)幅度的判斷？

答：會出現(xiàn)需求投資，但是程度很難去定義。一線城市市場冷下來的時候，價格會下來些，但是價格下來幅度不會非常大，回調(diào)是有可能的5%-10%。

15. 按現(xiàn)在市場價格來看，未來剛需市場還會放量嗎?

答：一線是剛需和改善性需求都非常旺盛的城市，二線未來改善性需求為主。 

16.  首付貸這種金融杠桿，會對市場上資金風險帶來多大風險？

答：個人住房消費資金風險是比較可控的，無論是銀行貸還是中間貸，其實大家都有風險控制，對于征信、還貸能力有評價。從貸款的規(guī)則上來講，中介貸的首付貸是劣后的，如果出問題是先賠銀行的。如果個人住房貸款會出現(xiàn)問題的話，最大的可能是房價大幅下跌的時候出現(xiàn)。如果房價不跌的話，這個風險是可控的，只是會出現(xiàn)個別不良貸款，但是總體還是比較安全的。 

17. 三四線購買力應該是有的，但是為什么一直沒人買？

答：一是供應量比較大；二是人口流出，人口空心化。很多地方的居民不缺房子，好幾套的有的是。房價不貴、價格漲幅不快、自己有的住，都會導致沒人買。 

18. 三四線去庫存怎么解決？

答：靠吸引，比如吸引農(nóng)民工買房。農(nóng)民工購買力有的，一個農(nóng)民工年入7、8萬，家庭年入十多萬。但是之前農(nóng)民工信用級別比較低，可能會出這方面政策來解決農(nóng)民工貸款和戶籍的問題。

19. 三四線去庫存什么時候會有有效好轉(zhuǎn)？

答：現(xiàn)在政府主要還是用行政手段去三四線庫存，鼓勵政策會起作用，我們也閑心政府制定目標能達到，但是局面想完全緩解不是一天兩天的事。 

20. 這輪房價飆升的歷史是不是從深圳的開始，這次深圳引領潮流的原因？

答：深圳是個供求極度不平衡的城市，這幾年新增供應特別少。深圳在去年年底爆發(fā)有幾個原因：1）互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟發(fā)展很快，互聯(lián)網(wǎng)這塊北京和深圳產(chǎn)生了很多城市新貴；2）深圳資源相較北京上海更稀缺，深圳做了一次教育劃區(qū)調(diào)整，一個學校可入讀的小區(qū)范圍擴大了；3）深圳人炒房、投資理念深入人心的。

21. 深圳一年漲那么多，后續(xù)走勢怎么看，歷史上09年漲的比較快，后面跌的也很慘，能漲到什么時候？

答：從從業(yè)者角度來講，這個漲幅是不理性的。

22. 一線投資客比例是多少，有多少真正剛需？

答：北京，投資比例一直在10%以內(nèi)，多是剛性需求。北京畢竟有限購在，整個家庭不允許買第三套。這輪成交旺盛還是改善需求起到作用比較大。 

上海，本身也有限購，這輪有些恐慌，二手房這次中介也推波助瀾，導致二手房交易集中化。二手房市場存在信息不對稱，造成一部分影響，但是本著純?nèi)コ捶康哪康娜诉€是有限制的。需求結(jié)構(gòu)還是剛性和改善性需求的釋放。尤其今年改善性需求非常多。

深圳，投資客可能有20%，只是感覺，沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 

23. 有人提到首付貸的問題，一線成交量里面來自于首付加了杠桿的比例有沒有數(shù)據(jù)？

答：其實這個比例不高。金融這塊有幾種方式，一是提供過橋，用的比較多；二是首付貸。首付貸在整個購房人群中占比比較小，10%可能會有。一線城市可能比較多些，二線很少。 

24. 二線城市和一線不一樣，也許現(xiàn)在庫存并不多，但是土地比較多，潛在供應量比較大？是不是意味著二線長遠價格上漲是比較難持續(xù)的？

答：我個人對二線城市沒那么悲觀，雖然供應量大，但是成交量也大。大部分二線是人口流入的城市。城市進程中，超大型城市是限制人口的。中國房地產(chǎn)發(fā)展到這個階段，進入了緩慢增長階段，其實城鎮(zhèn)化進程也在放緩，人口流入在放緩，人均面積上升了，所以人口住房需求在下降。 二線城市在配套、基建、就業(yè)等方面還是有其優(yōu)勢的，未來城鎮(zhèn)化二線肯定是受益的。另外這些表現(xiàn)好的二線肯定集中在特大城市輻射的二線城市，比如長三角、珠三角、環(huán)渤海，還有一些中部大城市如武漢、成都等。另一個政策導向?qū)Χ€城市肯定利好，給三線城市的藥其實二線城市全在吃。我對二線城市有點信心。