所以承包人對業主方可能出現的故意拖延工期的風險不得不防。筆者認為，承包人可以從以下幾個方面對可能出現的風險予以防范或化解。

在承接項目之前，一定要對業主的項目前景進行分析，切不可為了市場盲目承接一些高比例墊資項目 。

項目前景比較好的可以適當放寬合同要求，項目前景不太好的要收緊合同要求，甚至放棄。當前已經出現的產業過剩的項目包括：1.商業項目，包括一些大體量的綜合體；2.三四線城市的住宅項目；3.一些民營的石化項目；4.前些年泡沫較大的節能項目等等。

要根據項目前景，制定切合實際的合同條款

主要可以從以下幾個方面考慮：

——進度款要按照時間周期（按月或雙月）支付，而不是按照節點支付。例如筆者參與處理過的一起糾紛，合同約定的第一筆工程款的支付時間為出正負零，此約定為典型的按節點支付工程款。該項目施工過程中由于業主方對市場前景并不看好，于是在地下結構施工過程中以各種理由放慢工程進展，比如該提供的圖紙不提供、該審批的材料不審批、該變更的設計不確認，原計劃6個月的地下部分施工做了一年多還沒做完，承包人為項目已經顛墊付2000多萬，原計劃墊資三四個月，但是由于業主拖進度，被迫延長墊資時間一年多。在這一年多的時間內，承包人沒有權利要求工程款，甚至連解除合同都相當困難。所以，按節點付款對承包人風險很大。

——不要在合同中承諾不停工，或承諾“當業主出現資金困難時承包人給與資金支持”等類似表述，因為從合同法的角度看，承包人在合同中做的上述承諾具有法律效力，一旦業主方出現資金困難，承包人便失去了停工權利。當項目前景看好的時候，業主方為了項目利益，會通過融資或與承包人妥協的辦法，促使項目早日完工。反之如果項目前景不好，業主既不會為了融資而增加項目成本也不會對承包人進行任何合同外的妥協，如此，承包人會陷入進退兩難之境地，要么硬著頭皮墊資到最后，要么違反合同強行停工，無論哪一種方式，顯然對承包人皆不利。

——因變更或其他原因增加的費用之支付時間，要在合同約定為“隨工程款同期支付”，而不是“結算后支付”。建設項目施工過程中，由于業主指令或其他原因增加工作量非常常見，此狀況出現后，承包人一般通過簽證的方式讓業主方對增加工作量及相應價款予以簽認。據筆者估量，簽證價款往往達到結算價款10%-30%。在行業內，關于簽證價款的支付時間，一般在合同中做兩種形式之約定。一種是“隨工程款同期支付”，例如，住建部和國家工商總局制定的《建設工程施工合同》示范文本（GF—2013—0201）10.4.2 變更估價程序中規定“因變更引起的價格調整應計入最近一期的進度款中支付。”這種約定方式雖然在理解上有些差異，但總體上是在施工過程中支付的；另外一種約定為“結算后支付”，此約定是指只有合同內工作量才有進度款，簽證部分沒有進度款，相應款項均在結算后開始支付。

這兩種付款方式進行對比，顯然第一種付款方式優于第二種方式。但是當項目前景不好的時候，這兩種付款方式就不僅僅是孰優孰劣的問題，而是決定整個項目前途命運問題。例如筆者處理的一起訴訟糾紛，由于業主資信出現問題，承包人決定停工，停工2年后承包人提起訴訟要求解除合同，并要求業主方支付所有欠款。承包人在訴訟中要求解除合同的理由是“業主方拖欠工程款造成項目無法順利施工”，所以業主拖欠工程款的金額是決定在本案中承包人解除合同理由是否成立的重要事實。案件審理的最終結果是法院支持承包人主張，認為業主拖欠工程款，承包人有權停工和解除合同，業主方應支付承包人工程款3000多萬元。法院認定的業主方拖欠的工程款為620萬元，其中欠付合同內工程量的工程進度款為50萬元，欠付簽證價款為570萬元。

所以我們看到，該案件的基本思路是：業主欠付鑒證價款-業主拖欠工程進度款-承包人解除合同-業主方支付所有欠付的工程進度款、墊資款和其它未到支付期限的工程款共計3000多萬元。所以該案件的獲勝完全得益于合同約定的簽證價款支付方式是“隨工程款同期支付”，假設合同約定的簽證價款支付方式為“結算后支付”，那么簽證款不能計入進度款，案件中業主的欠款僅僅為50萬元，相對于一億多元的項目，業主的少量欠款難以達到“根本性違約”的程度，法院很難以拖欠50萬元為理由認定承包人有權停工和有權解除合同，上述案件承包人很有可能敗訴。承包人敗訴后不僅訴訟請求完全落空，而且還要因違法停工和違法解除合同承擔給業主造成的巨大損失損失。

——要爭取約定對等的工期責任。行業內施工合同中一般把總包的工期延長違約責任約定較重，但對業主方原因造成的工期延長責任約定的較輕或是沒有約定。此情況下，業主延長工期的直接成本非常低，當項目前景不好的時候，這種低成本的延長工期會進一步促使業主把工程進度放慢。例如在筆者參與的一起建設項目過程法律服務，業主方為民營企業，承包人為國企，建設項目為30萬平米的辦公樓，但建設用地為工業用地，承包方式為全過程墊資的BT方式。

在合同條款設定過程中，業主方要求設定承包人的工期責任為每延長一天按照簽約合同價款的萬分之三計算。考慮到業主為民營企業、資信條件一般，且在工業用地上建設辦公用房，將來的銷售有很大的難度，所以承包人在合同中關于業主工期延誤給承包人造成的損失賠償問題堅持要實行對等責任，即當出現因業主原因造成工期延長時業主也需要按照簽約合同價的萬分之三向承包人賠付。該項目進入施工環節后果然出現問題，由于建設用地為工業用地性質，政府部門的開具的預售許可證只能是針對單棟樓號的，不可以分層或分割出售，所以當業主方取得預售許可證、具備銷售條件后，沒有人整棟購買，整個項目市場前景一片暗淡。因為項目建設采用BT模式，當項目竣工后業主要一次性支付85%的工程款，業主方自然而言的壓低建設進度。再加上承包人在后期項目建設中協調各分包組織施工時存在很大問題，造成項目的實際建設周期比計劃建設周期延長約2年。業主據此向承包人提出三個多億元的索賠。

承包人在詳細分析工期延誤原因的情況下，指出工期延誤是雙方責任，根據施工合同對于因業主原因造成的工期延長的部分應當由業主按照每日萬分之三向承包人賠付，后經雙方多次協調最終確定互不向對方追究工期責任，該項目順利完成結算，承包人獲得很好的項目收益。

施工單位要重視工期索賠，以應對業主方隨時可能提出的工期違約金索賠 

由于業主方在施工合同簽訂中享有極大的優勢地位，因此幾乎所有施工合同中都存在承包人工期違約的違約金條款。所以當業主方故意放緩工程施工節奏時，承包人不僅面臨墊資款、管理費等的損失，還會因實際工期超出合同工期而面臨向業主支付工期延長違約金的風險。這要求承包方一定要重視工期工期延長的申請索賠工作。

承包人具體的工期索賠可以從以下幾個方面考慮：

工期延長申請要在合同約定的時間內提出；如果影響工期的事件已經發生，但在合同約定的時間內無法給出準確的工期延長時間的，可以在約定時間內向業主方提出“預申請”，說明工期延長的事由，待具體延長期間確定后向業主再次申報。工期延長申請要有理有據，避免惡化與業主關系。工期延長申請要結合合同，方式靈活、口氣委婉，達到申報目的即可，而不是一定要業主在多長時間內給與“同意”的答復。工期延長申請中可以順便向業主提出給與一定補償的請求。

做好法律分析、果斷解除合同

當出現工程進展裹足不前的時候，承包人可以考慮解除施工合同。解除合同對承包人的有利之處在于：合同解除后，施工單位不再承擔墊資施工的合同義務；未到合同約定付款節點的工程款，在合同解除后，業主應當予以清償；合同解除后，可以不保留保修金；合同解除后，可以及時行使建設工程價款優先受償權。

問題的關鍵在于，當出現工程進展不利的情況下，承包人如何來解除合同。承包人一旦發起解除合同的訴訟，就必須保證自己解除合同的訴求被法院支持。否則，承包人不但達不到自己解除合同之目的，反而要向業主方承擔擅自停工、擅自解除合同的違約責任。因此，承包人在作出合同解除決定之前，必須進行法律分析，要找到合同解除的正當理由，收集好證據，謀定后動。承包人解除合同的理由可以從以下幾個方面考慮：

1.業主未及時支付工程款，經承包人催告后仍沒有支付的，可以解除合同。

關于此解除合同的理由，《合同法》和《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》均有明確規定。

根據其規定，單純的業主拖欠工程款不必然導致承包人有合同解除的權利，而是還要滿足兩點：一是拖欠工程款的金額達到一定額度，該額度能夠使建設工程無法正常施工；二是承包人要有催討責任，盡到告知義務，只有承包人將“業主拖欠工程款導致工程無法繼續進行”的情形和后果向業主告知后，承包人才有權利解除合同，而不能搞突擊“解除合同”。

2.業主未盡到工程施工配合義務的，承包人可以解除合同。

由于在行業內業主一般對工程建設“插足”很深，所以業主的配合義務很多。舉例如下：

同樣根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之規定，當業主方未盡到上述配合義務的，且在承包人給與的合理時間內未予履行配合義務的，承包人可以解除合同。

如果合同中約定有其它合同解除情形的，如停工一定時間可以解除合同等等，承包人可以對照合同靈活采取解除合同措施。

承包人要密切關注業主資產狀況，

采取合理措施確保風險處于可控范圍。

墊資施工與業主拖欠工程款，是承包人的主要風險。因此，承包人需要時刻關注業主的資產狀況和經營狀況，并根據具體情況采取合理措施保護自身權益。當業主故意延緩施工進度，當事人有必要提高警惕，對業主方的履約償債能力進行調查，根據調查結果和合同約定及履行的實際情況，制定切合實際的解決方案。承包人可以從以下幾個方面考慮應對業主風險：

總之，隨著房地產發展趨勢向緩，由此會衍生一系列的新問題、新風險，施工單位要理性看待市場項目，要有風險意識，要善于運用法律解決問題，在市場經濟的大浪淘沙中生存、發展、壯大。