以前房地產的玩法是我們的政府賣地，開發商融資拿錢去買地，然后開發建設賣房，這樣一來，整體債務就從開發商轉嫁到居民頭上，購房者通過每月還月供把流動性還給銀行，所以我們看到過去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。
這就是過去的玩法，但這種玩法，有兩個巨大的弊端。
第一，由于房地產是銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉動力，所謂貨幣大放水，其實是信貸貨幣的泛濫。而非房地產的實體經濟發展增速又無法超越信貸貨幣的增長速度，導致信貸貨幣在資產（主要以房產為主）里面空轉，不斷相互進行背書從而造成資產泡沫，使得貨幣流動性難以進入其他的實體領域。
第二，由于信貸貨幣在資產空轉，造成資產泡沫，以一二線核心城市的核心城區地段成為資產稀缺品并價格高企，轉而使得這些核心城區的老破舊拆遷成本激增，無法完成城市核心區進一步迭代升級，既然這樣，開發商轉而開發新城區和城郊結合部，而政府樂得所為。
那么未來租賃市場的崛起將打破過去的格局，房地產的利益格局將發生變化：
政府把大量的土地引導到租賃住房使用性質，這樣政府不再賣地，而是賣經營使用權，開發商和大型企業自己舉債融資開發建設并且經營租賃房源，租客通過房租來提供資金流動性的支持。
這里還有一個重點環節，就是銀行等金融機構扮演的角色。作為銀行等金融機構在整個環節里面負責把這些房屋的收益打包做成REITs通過各個金融渠道口進行銷售，獲得的資金來對沖開發商的舉債，投資者通過購買REITs的份額買走銀行等金融機構給開發商打包的REITs，讓本金回流到開發商手里。
這樣一來，由于整個鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，那么商業銀行不再釋放M2，我們的貨幣口子就扎住了。接下來，開發商和銀行等金融機構吃資產包里面的息差，而投資者吃REITS里面的租金收益。
那么，租賃市場里政府吃哪一塊兒呢？別忘了，土地依舊歸政府，土地的升值歸政府。更別忘了，銀行等金融機構的利潤是歸屬財政部的！
當大家更深一步了解房地產市場利益格局的轉變后，也就更能理解十九大報告中為什么把過去購租并舉的住房制度改成租購并舉的住房制度背后所傳達的深意。
簡單講，其實就是把土地與房產做一次剝離，然后把房產的擁有權和使用權再做一次剝離。
這種剝離，會產生房地產市場新的利益格局。資金的逐利勢必要求出租率和租金達到收益率的“拉弗曲線”最高值。
所以，未來一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無疑問的。換句話說，中國目前極低的租售比將逐漸逆轉，租金上漲的速度未來將遠超過房價上漲的速度。
與此同時，由于金融體系對信貸購房支持的乏力，2017年商品房銷售13萬億的記錄將在未來很長時間難以逾越。從2018年開始，房地產銷售將持續進入低迷期。
近日，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》萬眾矚目的是第12條：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
商業地產去庫存放大招
自營改增后，國務院又發力，商業地產去庫存大招來了，16省發布商改住細則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業地產轉型謀變的一大新趨勢，開發商是時候換換思路了...
商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但是！但是，這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
這什么概念?就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業的市場價值及回報，開發商也多了更多選擇。
目前已公布商改住細則的城市包括：廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陜西、貴州、內蒙古、新疆、寧夏。
政府的老謀深算
這些年，中國商業地產受到直接的沖擊，商業地產去庫存壓力巨大。今年中國房地產的去庫存雖已完成了1/3左右，但目前商業地產去庫存仍接近11年，政府不得不窮則思變。
改革開放30多年來，多少政府畫餅的新城、CBD、經開區、副中心、高鐵概念區如今默默漸行，當初的宏偉規劃，大手筆的商業用地，如今則是市場俯視下的冷冷清清，很多時候商業用地被愈加謹慎的開發商壓在手上，這也是無奈啊。
如今在國內一二線城市存在住宅供應不足，而商業地產卻漸漸出現過剩的現象，再加上電商沖擊及大勢不佳，商業地產確實遇到了瓶頸。而這次的新政就是要為商業地產去庫存保駕護航，提供更多彈藥。
而且，政府高層也開始注意到苦哈哈的年輕一代及新市民當下的居住難題。這新政在某種意義上也能增加供應，用的還是開發商的錢，結局還是緩解社會矛盾，何樂而不為？
其實，這政策也并非突然之舉，這些年來，早有諸多有當地背景的發展商在不得不為時直接建成后違規商改住，這次國務院放閘也算是眾望所歸，畢竟全球范圍這樣的突破之舉比比皆是。
美國案例之Arcade
美國史上最古老的商場，位于羅德島普羅維登斯市中心的Arcade，在2008年停業關閉。這座古希臘式建筑建于1828年，見證了當地的商業繁榮，深受喜愛。
最終發展商只耗資了700萬美元，就將這個古老的大商場，改造成了一間間超chic小公寓！如今火的不要不要的。
改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區商業。雖說，原本為商業空間匹配的進深、原柱網、梁成坑，采光、消防以及排水的改造，都給商場轉型公寓帶來了一定的難度，但并非不能解決。
2、3層改動最大，變成了45間小而美的公寓，公寓面積20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。這些公寓雖小，內部卻應有盡有，租客大愛。
新政下的商業新機遇
目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上，整個市場容量已經突破1萬億元。
要知道，我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發達國家，專業的租賃企業提供房源占比達30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發商的必爭之地，連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。
2016年房價全面上漲，有個統計，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩，但房價高高在那，潛力依舊。
整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是，在這樣的大商機的背景下，商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。
開發商是時候換思路了！
這些年中國商業地產畸形爆量開發，目前一年開業的商場就有500多個，存量的和做差了的太多太多。在中國，很多商場處在閑置或者半閑置狀況，處于甩賣處理階段，有些事物業有欠缺和問題的，有些地段則并不差。
而且很多發展商，當初是被迫無奈開發商業地產，搭商管班子不成功的比比皆是，這樣的換思路，商改住重拾物業價值的新機會絕不該放過。
附：住房租賃市場的若干意見國辦發〔2018〕39號
各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發展，對加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了重要作用，但市場供應主體發育不充分、市場秩序不規范、法規制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發展住房租賃市場，經國務院同意，現提出以下意見。
（一）指導思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮化工作會議、中央城市工作會議精神，認真落實國務院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰略布局，牢固樹立和貫徹落實創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。
（二）發展目標。到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。
（三）發展住房租賃企業。充分發揮市場作用，調動企業積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務院辦公廳關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發〔2015〕85號）有關規定，住房租賃企業享受生活性服務業的相關支持政策。
（四）鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。
（五）規范住房租賃中介機構。充分發揮中介機構作用，提供規范的居間服務。努力提高中介服務質量，不斷提升從業人員素質，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。
（六）支持和規范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房。
（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優惠政策措施，引導城鎮居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務。
（九）推進公租房貨幣化。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。
（十）提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現有政府投資和管理的公租房交由專業化、社會化企業運營管理，不斷提高管理和服務水平。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍。
（十一）鼓勵新建租賃住房。各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。
（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。
（十三）給予稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。
（十三）落實地方責任。省級人民政府要加強本地區住房租賃市場管理，加強工作指導，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區域內的住房租賃市場管理負總責，要建立多部門聯合監管體制，明確職責分工，充分發揮街道、鄉鎮等基層組織作用，推行住房租賃網格化管理。加快建設住房租賃信息服務與監管平臺，推進部門間信息共享。
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